不動産の仲介手数料は、経費ではなく、建物＆土地の一部
投資用の不動産を購入した場合、仲介業者に仲介手数料を払うことになります。
この仲介手数料は、全額経費にはなりません。
例えば、建物が400万円、土地が600万円の合計1,000万円の不動産を購入して、仲介手数料が40万円だった場合、この仲介手数料40万円は購入時の経費にはならず、「1,040万円の不動産を購入した」という扱いになります。
この仲介手数料は、建物部分と土地部分に金額を配分し、建物部分は減価償却をしていきます。
今回の例だと、不動産本体の価格が1,000万円で、そのうちの40%である400万円が建物の価格なので、仲介手数料も40%の16万円を建物の購入価格に加算します。
そして、毎年減価償却で少しずつ経費になっていきます。
一方、残りの60%の24万円については土地の購入価格に加算されるので、経費にはなりませんし、減価償却もされません。
土地を売却したときに、この仲介手数料部分も売却利益から控除することができますが、売却するまでは経費にはならないことになります。
不動産を売買すると、ローンの事務手数料や司法書士への登記手数料など、いろいろな手数料がかかります。
それらの多くは経費にできますが、仲介手数料については取り扱いに注意が必要です。
売主物件なら、仲介手数料はかからない
不動産を売買する際には、「売主物件」と「仲介物件」の2種類があります。
「売主物件」とは、不動産の所有者と直接売買の契約などをとりまとめるものです。
「仲介物件」とは、不動産の所有者と買いたい人の間に仲介業者が入るものです。
仲介手数料がかかるのは、このうち「仲介物件」のみです。
だったら「売主物件」の方がいいのではないか、という話になりそうですが、自分で売主を探してきて、直接その人と取引するのは簡単ではありません。
楽待のようなポータルサイトで売主物件を探すという方法はありますが、そういったポータルサイトには売主物件というのはほとんどありません。
また、間に仲介業者が入っていないと、思わぬトラブルに巻き込まれて、抜けるに抜けられないという事態も発生しえます。
「仲介物件」の方がコストはかかりますが、ポータルサイトで物件が豊富にあり、専門の業者を間に入れるのでトラブルが少ないというメリットがあります。